Logement II - Legislação

1. Aplicação da Legislação

No Québec a locação residencial é regulamentada pela Régie du Logement – organismo vinculado ao Ministère des Affaires municipales du Québec –, que aplica, em matéria de locação de imóveis, o Código Civil e a Lei sobre a Régie du Logement, na intenção de prevenir e solucionar conflitos entre proprietários e locatários.
As mencionadas leis e as ações da Régie du Logement se aplicam a todo imóvel que serve de habitação principal ou permanente como: apartamentos (em condomínio ou não), casa, quarto, imóvel mobiliado ou um terreno destinado à instalação de uma casa móvel. Inclui-se em tal regulamentação os serviços, acessórias e dependências descritas no contrato (Bail).
Todavia, a Régie du Logement e as leis mencionadas não se aplicam às locações de locais para veraneio, imóveis onde mais de 1/3 da área é destinada para fins não residenciais, quartos em hospitais, spas, centros de serviço social ou congêneres, quartos de hotel, quartos em casas onde pelo menos dois cômodos são locados e que não possuem nem entrada própria e nem instalação sanitária individual.

2. Le Bail – O Contrato

• Definição → O contrato de locação escrito no Québec se chama Bail, sendo este, então, um acordo legal entre o proprietário do imóvel e o locatário.
• Forma escrita → O contrato não precisa ser necessariamente escrito, mas é altamente recomendável que o seja tendo em vista a proteção e a garantia de ambas as partes.
• Modelo da Régie du Logement → Deve-se utilizar obrigatoriamente, no caso dos contratos escritos, o formulário de Bail fornecido pela Régie du Logement, que pode ser encontrado a venda em farmácias, padarias ou nos escritórios da RDL. Todo tipo de locação de que trata a Lei da Régie du Logement deve seguir esse modelo (ler: http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/pdf/reglements_sur_les_formulaires_de_bail_30_septembre_2002.pdf).
• Obter especificações sobre o imóvel → Antes de assinar o contrato, é aconselhável fixar quais os serviços que estarão inseridos no valor do aluguel, se há estacionamento próprio, o número de quartos, etc.
• Assinatura do Bail → Após ler atentamente o Bail, tenha certeza de esclarecer quais são os serviços que estão incluídos no valor do aluguel, ou seja, quais são aqueles de sua responsabilidade e quais são os de responsabilidade do proprietário. Se o proprietário quiser fazer reparações no imóvel, faça-o relatar por escrito cada alteração e acrescentá-las como um anexo do Bail. Verifique se há os seguintes itens no Bail: valor do aluguel, tamanho do imóvel, duração da locação, dia de pagamento do aluguel, serviços inclusos e não inclusos, restrições, etc.
• Informações pessoais → Diferentemente do que ocorre no Brasil, no Québec o proprietário somente pode demandar as seguintes informações sobre o locatário: Nome, endereço atual, nome do proprietário do imóvel de residência atual e valor do aluguel do imóvel atual. O proprietário não pode exigir informações estritamente pessoais do futuro locatário, como: numero do seguro social (NAS), numero do passaporte, número da conta corrente, talões de cheque, data de nascimento, ou quaisquer outras informações relativas a vida privada. Para os recém-chegados que nunca locaram um imóvel no Québec, é interessante levar comprovantes de locações realizadas no Brasil (recibos de aluguéis, contas de água, de luz, telefone, etc., devidamente quitadas), bem como uma carta de recomendação de eventuais proprietários.
• Período de locação → O Bail pode ser concluído com diversos prazos de validade, inclusive por tempo indeterminado, mas, normalmente, ele possui duração de 12 (doze) meses, a partir de 1.º de julho até 30 de junho do ano seguinte.
• Taxa de habitação e depósitos → Nenhuma taxa de direito de moradia e nenhum tipo de depósito ou cheques pré-datados podem ser exigidos como condição para celebração do contrato. Quaisquer cláusulas que determinem tais práticas são consideradas sem efeito e o locatário não é obrigado a respeitá-las. Entretanto, pode ser cobrada certas taxas relativas aos serviços públicos.
• Medidas contra discriminação → Em caso de suspeita de discriminação, isto é, que um proprietário não quer alugar seu imóvel por razões duvidosas, é possível ajuizar uma ação junto à Comissão dos Direitos da Pessoa e da Juventude do Québec – Comission des droits de la personne et des droits de la jeunesse du Québec – a fim de obrigá-lo a prestar informações mais precisas acerca de sua decisão ou de celebrar imediatamente o contrato de locação. Ressalte-se que nenhum proprietário pode se negar a alugar um imóvel a quem quer que seja, salvo por razões razoáveis, como, por exemplo, não querer alugar um imóvel de apenas 01 (um) quarto a uma família de 05 (cinco) pessoas.
• Anulabilidade → A partir do momento em que se celebra o contrato, o locatário tem o direito de receber, no prazo de 10 (dez) dias, uma cópia do Bail. Este, desde o momento da assinatura, deve ser seguido estritamente, sendo impossível sua anulação, a não ser por mútuo acordo.
• Celebrar um Bail do estrangeiro → Assinar um Bail a distância pode ser muito difícil, além de se limitar consideravelmente as possibilidades em se achar um imóvel realmente apropriado. Recomenda-se já estar no Québec no momento da assinatura do Bail, apesar de não haver nenhuma lei que impeça.

3. Fixação do Valor do Aluguel

• Fixação do valor do aluguel em contrato novo → No momento da assinatura do Bail o proprietário deve fixar o aluguel no menor valor pago nos 12 (doze) meses precedentes. Caso se estipule um valor maior, é necessário que sejam apresentadas as razões da mudança.
• Aumento exagerado → No caso de um aumento exagerado, pode-se interpor recurso à Régie du Logement, no prazo de 10 (dez) dias a contar da celebração do contrato, demandando a fixação do aluguel segundo critérios oficiais. A Régie du Logement fixará o aluguel com base em critérios precisos correspondestes a variação dos custos de serviços fornecidos ao imóvel.
• Não especificação do aluguel antecedente no Bail → Se o proprietário não especificar no Bail o valor do aluguel precedente, o novo locatário pode recorrer à fixação do mesmo dentro dos 02 (dois) meses subseqüentes.
• Falsa declaração do proprietário → Ressalte-se que uma falsa declaração por parte do proprietário concede ao locatário o mesmo direito de fixar o aluguel através de decisão da Régie du Logement, dentro do idêntico prazo de 02 (dois) meses a contar da data da descoberta da fraude.
• Ferramenta de cálculo de aluguel → Há uma ferramenta de cálculo – en-ligne ou impressa – fornecido pela RDL, no endereço Internet:
http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/4_0/4_4.asp?path=3.
• Exceção a regra na fixação do aluguel → A exceção a esta regra de fixação do aluguel é para os casos de cooperativas de habitação e dos imóveis novos, com menos de 05 (cinco) anos. Não se esqueça de, neste caso, solicitar a documentação do imóvel.
• Recusa em alugar o imóvel → Um proprietário não pode se negar a alugar um imóvel, diante da discordância do futuro locatário em face do valor do aluguel ou de qualquer outra cláusula considerada não razoável. Em tal hipótese, o proponente pode entrar com recurso à Régie du Logement.

4. Pagamento do Aluguel

• Data de pagamento → Geralmente a data de pagamento do aluguel é o primeiro dia de cada semana ou mês, de acordo com o que for convencionado. Pode-se estipular data diversa, mas faça constar no Bail. Ressalte-se que o proprietário pode se recusar de receber valores que não condizem à totalidade do aluguel.
• Pagamento adiantado e depósitos → É proibido cobrar pagamentos adiantados ou depósitos de algum mês de aluguel. Cheques pré-datados também não são permitidos.
• Onde e a quem pagar → Deixe claro no Bail onde e a quem deverá ser pago o aluguel a cada mês, para não correr o risco de se pagar duas vezes. Caso se encontre numa situação em que a pessoa a quem se deve pagar o aluguel seja incerta – por exemplo, em caso de morte do proprietário e não aparecimento de descendentes – pode-se fazer o depósito na RDL (Régie du Logement).
• Recibo de pagamento → Exija sempre um recibo no momento do pagamento do aluguel, seja ele semanal ou mensal. Ele é a prova de que o locatário cumpre sua principal obrigação. Guarde-os por pelo menos 03 (três) anos.
• Em caso de não pagamento do aluguel → Se o locatário não paga o aluguel integralmente no dia do vencimento, a partir do dia seguinte ele é considerado em atraso com sua principal obrigação. Desta forma, o proprietário pode propor imediatamente uma ação junto a RDL (Régie du Logement) para obter o valor devido, os juros e as taxas administrativas.
• Em caso de atraso de mais de mais de 03 (três) semanas → Neste caso as conseqüências podem ser mais sérias. O proprietário pode demandar ao tribunal não apenas o pagamento dos alugueres atrasados, mas também a rescisão do contrato e a conseqüente expulsão do locatário e demais ocupantes do imóvel, mesmo no inverno. Entretanto, é possível evitar a rescisão do contrato, caso o locatário quite sua dívida antes do julgamento, adicionando os juros e as taxas judiciais dispensadas pelo proprietário.
• Em caso de atrasos freqüentes → O proprietário pode, nesta hipótese, demandar a rescisão do contrato em razão dos constantes atrasos do pagamento por parte do locatário. Todavia, o proprietário deverá provar, além dos constantes atrasos, que tal conduta lhe impõe sérios prejuízos. Também nesta hipótese, o tribunal pode determinar a retirada do locatário e demais ocupantes durante os meses de inverno.
• Responsabilidade do locatário após a rescisão → Após a rescisão do contrato e a expulsão do locatário, este último continuará responsável da perda do aluguel imposta ao proprietário até o término normal do contrato, além das taxas de serviços futuras. Tais débitos apenas cessam de serem contabilizados ou quando chegar a data do término estipulado no contrato ou quando o imóvel for ocupado por um novo locatário.

5. Renovação ou Recondução do Contrato

• Introdução → Quando o fim do contrato de aproxima o locatário deve decidir se quer continuar no imóvel ou deseja sair e não renovar o contrato. A regra é que o Bail seja renovado automaticamente, caso nenhuma das partes se manifeste nos prazos previstos. Salvo situações de não cumprimento de obrigações contratuais, ou em situações específicas previstas em lei (como a Retomada, por exemplo, que veremos mais adiante), o locatário só deve sair do imóvel quando lhe convier.
• Aumento do aluguel e modificação das condições iniciais → Poderá o proprietário, ao se aproximar o término do Bail, propor ao locatário um novo valor a ser cobrado pelo aluguel do imóvel, bem como eventuais mudanças das condições do contrato, devendo motivar todas as propostas.
• Aviso de modificação do contrato → O proprietário deve dar um aviso por escrito – com prova de recebimento – sobre eventuais modificações do Bail ao locatário, dentro do prazo previsto em lei. O aviso deve conter todas as modificações pretendidas.

TIPO DE CONTRATO AVISO DO PROPRIETÁRIO
12 meses ou mais de 03 a 06 meses antes do fim
Menos de 12 meses de 01 a 02 meses antes do fim
Duração indeterminada de 01 a 02 meses antes da modificação
Locação de quarto de 10 a 20 dias antes (fim ou modificação)

• Prazo para responder ao proprietário → Após o recebimento do aviso do proprietário, o locatário dispõe de 01 (um) mês para informar àquele, por escrito, se ele aceita as modificações (integral ou parcialmente), se as rejeita mas deseja permanecer no imóvel ou se não pretende renovar o contrato de locação após seu término.
• Silêncio do locatário → Se o locatário não responde ao aviso do proprietário no tempo previsto, considerar-se-ão aceitas as alterações. Destaque-se que, mesmo em caso de silêncio, o proprietário não poderá considerar que o locatário pretende sair do imóvel, já que este deve exprimir expressamente seu desejo de sair.
• Silêncio do proprietário → Quando o proprietário não envia nenhum aviso sobre eventuais modificações do contrato, dentro do prazo estipulado, e o locatário não deseja renová-lo ao seu término, este deverá enviar um aviso aquele sobre sua intenção, observando o mesmo prazo previsto.

• Prazo para propor uma demanda à Régie du Logement → No caso das modificações não terem sido aceitas pelo locatário, o proprietário poderá, no prazo de 01 (um) mês após o recebimento da carta contendo a recusa, oferecer uma demanda à RDL visando a fixação compulsória das novas condições. A RDL analisará as razões das mudanças e dará um veredicto no menor prazo possível, fixando o valor do aluguel com base nos ganhos e nas despesas referentes ao imóvel. Se o proprietário não apresentar uma demanda no prazo descrito, o Bail será renovado com o mesmo valor de aluguel e nas mesmas condições iniciais.
• Exceções → No caso de imóveis novos - menos de 05 (cinco) anos de uso – e de cooperativas em que o locatário é membro, a recusa deste pelo aumento do aluguel ou pela modificação das condições do contrato significará que este deverá abandonar o imóvel no momento de seu término do Bail.
• Taxa de aumento → Todos os anos a RDL divulga vários cenários sobre as possíveis variações do aluguel, chamado de “Taux d’ augmentation”. Contudo, poderá o proprietário propor um aumento maior que aquele indicado pela RDL, desde que justifique as situações que o levaram a tal medida, como a realização de reformas (em que o locatário foi o principal beneficiário) ou aumento do seguro do imóvel.
• Ferramenta de cálculo de aluguel → Consoante mencionado retro, há uma ferramenta de cálculo – en-ligne ou impressa – fornecido pela RDL, no endereço Internet: http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/4_0/4_4.asp?path=3.

6. Rescisão do Contrato

• Rescisão pelo locatário → O locatário somente pode pedir a rescisão do Bail em três situações: se ele foi aceito para ocupar um imóvel a aluguel módico; se ele adquiriu uma deficiência física ou mental; ou se, sendo uma pessoa idosa, foi admitido de forma permanente numa clínica de tratamento, num centro de serviço social ou num asilo.
• Prazo para a rescisão → A rescisão apenas terá efeito após 03 (três) meses da data do envio do aviso ao proprietário, a menos que as partes contratantes convencionem de outra maneira.
• Rescisão pelo proprietário → Como já foi descrito, o locatário possui o direito de permanecer no imóvel por tempo indefinido, desde que respeite as disposições do Bail. Entretanto, o proprietário pode impedir a renovação do contrato nas seguintes condições: retomada do imóvel para sua própria utilização ou para a de seus ascendentes ou descendentes em primeiro grau (trataremos sobre este assunto mais adiante); em caso de evicção por morte do locatário ou sub-locação por prazo superior a 12 (doze) meses.

7. Retomada do Imóvel

• Permanência no imóvel → No Québec, a legislação estabelece que um locatário pode permanecer num imóvel locado pelo tempo que desejar, desde que respeite todas as condições contratuais. Contudo, existem exceções previstas na própria lei, onde o proprietário poderá extinguir o contrato, limitando-se, neste caso, às seguintes situações.
• Novo proprietário → Em caso de venda do imóvel, caberá ao novo proprietário se mantém o locatário no imóvel ou o requisita. Ressalte-se que é necessário que o procedimento de compra e venda esteja perfeito, isto é, tenha-se completado em definitivo, não sendo válido, por exemplo, um mero acordo de promessa.
• Hipóteses de retomada →O proprietário poderá retomar o imóvel: (a) para ele mesmo morar; (b) para servir de moradia a seu pai, sua mãe e/ou filhos e filhas; (c) para servir de moradia a outro parente de primeiro grau seu ou do cônjuge, cujo o proprietário seja a principal fonte de apoio material ou moral [?]; (d) para fornecer como habitação para ex-cônjuge, caso o proprietário seja ainda a principal fonte de apoio material ou moral, após ocorrida a separação ou o divórcio ou a dissolução da união estável.
• Aviso obrigatório ao locatário → O proprietário deve enviar um aviso por escrito ao locatário, informando-o de sua intenção de retomar o imóvel. A carta deve conter: (a) a data prevista da retomada; (b) o nome completo da pessoa que habitará no imóvel; (c) o grau de parentesco ou o laço com essa pessoa.
• Prazo do aviso → Para os contratos de mais de 06 (seis) meses, o proprietário deverá enviar a carta com pelo menos 06 (seis) meses antes do fim do contrato.
• Resposta do locatário → O locatário, por sua vez, deverá oferecer resposta mês subseqüente, pois, caso não se manifeste, presumir-se-á que este se recusou a sair do imóvel. Enfim, no mês seguinte a recusa ou ao fim do prazo concedido ao locatário (caso este não apresente resposta), o proprietário poderá entrar com uma ação junto à RDL.
• Outro imóvel disponível → Caso outro imóvel do proprietário fique disponível, e este for parecido e se localiza na mesma localidade com o que foi solicitado, o parente daquele deverá ocupá-lo e o pedido de retomada perderá seu efeito.
• Retomada para relocação → Após a retomada do imóvel, o proprietário somente poderá disponibilizá-lo para locação se tiver uma autorização expressa da Régie du Logement, que também fixará o valor do aluguel.
• Retomada de má-fé → Se ficar comprovado que a retomada do imóvel não foi feita para os fins mencionados na carta de comunicação ao locatário, poderá este pedir indenização ao proprietário por dano material e moral, bem como as multas contratuais previstas.

8. Obrigações do Locatário

• Segundo a legislação em vigor, as principais obrigações do locatário por ocasião do Bail são:
o pagar o aluguel integralmente a cada dia 1.º do mês;
o não danificar o imóvel;
o não modificar a forma ou a destinação do imóvel;
o manter o imóvel limpo;
o respeitar as leis relativas à segurança e à salubridade do imóvel;
o fazer as reparações por danos advindos do uso;
o fazer as reparações urgentes e necessárias (ver infra);
o permitir a verificação do estado de conservação do imóvel;
o NÃO MODIFICAR AS FECHADURAS DAS PORTAS, INCLUSIVE AS DE ACESSO;
o se conduzir de maneira a não perturbar a tranqüilidade dos vizinhos;
o avisar sobre defeitos e deteriorações substanciais.

9. Barulho

• Medidas do proprietário → O proprietário pode, em caso de barulho excessivo causado por seu locatário, demandar a rescisão do Bail junto à RDL. Obviamente, ele deverá comprovar, além do barulho excessivo causado (testemunhos de vizinhos, familiares e/ou visitas), que deu advertências verbais e por escrito (com comprovante de recebimento). Antes da rescisão, a RDL determinará um prazo derradeiro para os locatários barulhentos se ajustarem.
• Medidas do locatário → No caso de se possuir vizinhos barulhentos, pode o locatário exigir providências do proprietário. Caso este não tome nenhuma medida dentro de um prazo estipulado – por escrito, com comprovante de recebimento –, poderá o locatário demandar à RDL as seguintes medidas: a) Rescisão imediata do Bail, nos casos de inconvenientes graves que necessitam uma maior intervenção; b) Diminuição do aluguel, se o barulho o impede de aproveitar de forma plena o imóvel ocupado; c) Multa a ser paga pelo proprietário de seu imóvel, nos casos menos graves.
Entretanto, é necessário que o proprietário, na intenção de se eximir de responsabilidade, comprove que tomou as medidas a seu alcance visando cessar o incômodo.

10. Acesso ao Imóvel para Visitas

• Ocasiões das visitas → Se, dentro do prazo previsto, o locatário informar ao proprietário que não possui interesse em renovar o contrato ao seu término, terá este o direito de anunciar o imóvel para locação, devendo o locatário, por conseguinte, permitir que o proprietário mostre o imóvel a eventuais interessados.
• Permissão do locatário → Mesmo sendo o locatário obrigado a permitir a entrada de interessados no imóvel locado, o proprietário somente poderá ali entrar com a permissão daquele e, de preferência, com sua presença.
• Horário de visitas → As visitas devem ocorrer, geralmente, entre 9h e 21h, e o locatário pode exigir que ou o proprietário ou seu representante devidamente constituído esteja presente no momento da visita. Caso contrário, o locatário pode negar-se a permitir a visita. A visita também deve ser informada ao locatário com pelo menos 24h de antecedência, se este o preferir.
• Fechaduras → O locatário não pode, sem o consentimento do proprietário, modificar as fechaduras do imóvel que habita, nem tampouco impedir o acesso deste, nos limites da lei, pois, do contrário, poderá estar-lhe impondo um prejuízo grave. O mesmo vale para o proprietário em relação ao locatário.
• No caso de venda do imóvel → Aplicam-se as mesmas disposições expressas anteriormente relativamente às visitas.

11. Sublocação e Cessão do Contrato

• Sublocação (‘Sous-location’) → Na sublocação, o locatário permite a ocupação do imóvel onde habita a um sublocatário. Contudo, aquele permanece responsável pelo pagamento do aluguel e do estado de conservação do imóvel perante o proprietário. O locatário não poderá dar ao sublocatário mais direitos do que aqueles que foram acordados no [i/Bail principal, com o proprietário.
• Aviso ao proprietário → Sublocar um imóvel é legal. O proprietário deve informar ao proprietário por escrito de sua intenção e lhe fornecer o nome e o endereço do eventual sublocatário.
• Resposta do proprietário → O proprietário tem, por sua vez, 15 (quinze) dias para aprovar ou não o sub-locatário escolhido. Entretanto, ele somente pode recusar a celebração da sub-locação se houver alguma razão séria, devidamente justificada. Se o proprietário não responder ao aviso do locatário no prazo previsto, presume-se que ele não tem nada a opor.
• Cessão (‘Cession’) → Na cessão, o locatário cede definitivamente o imóvel locado, bem como seus direitos – principalmente o direito de permanecer no imóvel – e obrigações, assumidas por ocasião da celebração do Bail, a outra pessoa. O novo locatário substitui o anterior perante o proprietário. Os procedimento de aviso do locatário e de resposta do proprietário são os mesmos utilizados no caso da sub-locação. O cessionário não é considerado como um novo locatário, às vistas do proprietário, permanecendo as condições originais do Bail, sobretudo no que se refere a sua validade.
• Quando utilizar tais instrumentos → Conforme mencionado anteriormente, um contrato de locação só pode ser rescindido em raras situações. A sublocação e a cessão são instrumentos juridicamente previstos pela legislação do Québec para contornar uma dificuldade financeira em pagar o aluguel ou algum evento que requeira a retirada do locatário do imóvel. A busca pelo sublocatário ou pelo cessionário é de inteira responsabilidade do locatário.
• Impedimentos → O locatário não poderá nem sublocar, nem ceder o imóvel nos seguintes casos: a) se você é um estudante e alugou um alojamento dentro da instituição de ensino; b) você alugou um imóvel a aluguel módico; c) no caso de um dos cônjuges recusar, por escrito, a sublocação ou a cessão.
• Recurso à Régie du Logement → Em caso de recusa injustificada do proprietário em permitir a sub-locação ou a cessão, poderá o locatário propor um recurso à RDL, a fim que este decida sobre o impasse. Pode, ainda, a RDL impor multa ao proprietário em caso de ter havido algum dano ao locatário.

12. Co-locação

• Definição → Um Bail é concluído em co-locação quando há duas ou mais pessoas como locatárias, assinando-o.
• Vantagens para o locatário → As vantagens são, principalmente, financeiras, já que se divide o valor do aluguel, bem como outras despesas, além de ter a oportunidade de ocupar um imóvel maior.
• Inconvenientes para o locatário → O principal inconveniente é se um dos co-locatários decidir sair do imóvel, o que faz com que o outro co-locatário assuma integralmente as responsabilidades advindas da assinatura do Bail.
• Vantagens para o proprietário → O proprietário poderá contar com duas ou mais pessoas igualmente responsáveis pelo pagamento do aluguel.
• Inconvenientes para o proprietário → Em virtude do direito individual de cada co-locatário de não renovar o contrato, o outro co-locatário pode desejar assumir todos os compromissos sozinho, o que diminui a precitada garantia do proprietário.
• Co-locatário x ocupante → Um co-locatário é um locatário que aluga um imóvel, através da assinatura de um contrato, com um ou vários outros locatários. Já um ocupante, como o próprio nome indica, ocupa um imóvel com um ou mais locatários, mas sem possuir os direitos e obrigações contratuais em relação ao proprietário, já que não assinou nenhum contrato, possuindo, por seu turno, direitos e obrigações relativamente aos locatários (sendo, por isso, aconselhável que se celebre um contrato de sublocação para regulamentar essa relação). Entretanto, se o ocupante causa algum dano ao proprietário ou a seu imóvel, ele responderá pelos seus atos.
• Obrigações do co-locatário → As principais são (a) pagar o aluguel do imóvel, conforme acordado no Bail, (b) conservar o imóvel, (c) não perturbar a tranqüilidade do proprietário e demais vizinhos.
• Solidariedade no pagamento do aluguel → Se o Bail contém uma cláusula prevendo EXPRESSAMENTE a solidariedade entre os co-locatários, um só co-locatário pode ser responsabilizado por toda a dívida, em caso de inadimplência, ou mesmo responder por todo o montante da indenização. Se não houver cláusula de solidariedade, as obrigações reputar-se-ão conjuntas, ou seja, divididas igualmente entre os co-locatários. Em algumas hipóteses ocorrerá a solidariedade AUTOMATICAMENTE: quando se tratar de pessoas casadas.
• Aumento do aluguel e/ou modificação do Bail → Se, dentro do prazo previsto pela lei, o proprietário propor um aumento no valor do aluguel ou a modificação de uma das cláusulas do Bail, mas um dos co-locatários ser contrário, aquele deverá propor a devida ação junto à Régie du Logement, para que este órgão regule a relação.
• Não renovação do Bail → Se o co-locatário ‘A’ não tiver a intenção de renovar o contrato e o co-locatário ‘B’ o quiser, o Bail será renovado somente com relação a ‘B’, não podendo o proprietário se negar a renová-lo. Ressalte-se que o co-locatário que deseja sair deverá, dentro mesmo prazo de comunicação ao proprietário, informar aos demais co-locatários sobre sua intenção em não renovar o contrato ao seu término.
• Direito de sublocar ou ceder o Bail → Caso um dos co-locatários decidir sub-locar ou ceder, mesmo com a aprovação do proprietário, aquele deverá ter o consentimento dos demais co-locatários. Na hipótese de negativa que seja considerada injustificável, o co-locatário que deseje sublocar ou ceder seu Bail poderá proceder ação à RDL a fim de que esta decida sobre o impasse.
• Regulamentar a co-locação → Para a melhor proteção de todos, é extremamente aconselhável que os co-locatários celebrem entre si uma CONVENÇÃO DE CO-LOCAÇÃO, que regulamentará os aspectos cotidianos da co-habitação, como, por exemplo: limpeza e uso dos móveis, seguro-responsabilidade, direitos de cessão e sub-locação, acesso as partes comuns e privativas, partilha das tarefas e repartição do aluguel e demais despesas.

13. Acionar os Serviços Públicos de Fornecimento

• Eletricidade → A companhia de fornecimento de eletricidade, em toda a província do Québec, é a Hydro-Québec <>. Para solicitar o serviço, besta ligar para: 1 800 385-7252.
• Gás → Os serviços de fornecimento de gás pode variar de cidade para cidade. Há a companhia Gaz Metropolitain <> que fornece esse serviço na província do Québec. O n.º de telefone é: 1 800 361-4568.
• Óleo para aquecedor (Mazout) → existe um grande número de empresas petrolíferas e de distribuidores independentes que fornecem óleo para aquecedor. É importante pesquisar para ver qual companhia oferece as melhores condições e serviços para sua região. Há uma ferramenta para localizar fornecedores de Mazout em todo o Canadá. O site Internet é: http://www.monmazout.com/dealer.php?province=bc

14. Problemas com o Sistema de Aquecimento

• Situações de ocorrência → Você é locatário de um imóvel, onde a temperatura do aquecedor é controlada pelo proprietário, por se tratar de um sistema integrado.
• Durante quantos meses deve o aquecedor permanecer ligado → Não há uma data obrigatória para que o aquecedor passe a ficar ligado, pois pode fazer calor já no mês de março ou pode fazer muito frio no mês de maio. Não há como prever. Desta forma, deve prevalecer o bom censo das partes.
• Qual a temperatura ideal → A temperatura no interior do imóvel deve se situar, no inverno, em torno de 21°C (70°F), apesar de não ser uma imposição da lei. Portanto, deve-se fazer constar no Bail tal determinação. A forma de se medir a temperatura é a 1 metro do piso do imóvel, no centro de cada cômodo.
• Recurso à RDL → Em caso de não se chegar a um consenso, pode o locatário propor uma ação à RDL para que este regulamente esta relação, quanto a temperatura ambiente no imóvel.

15. Concertos Urgentes e Necessários

• Situações em que o locatário deve agir → Se o imóvel necessita passar por um reparo urgente e necessário, o proprietário tiver sido regularmente comunicado, mas não houver tomado qualquer providência, caberá ao locatário arcar com os custos.
• Exemplos de reparos urgentes e necessários → São, geralmente, defeitos ou danos considerados importantes, que afetam o uso e a conservação do imóvel. São eles: a) danos no teto ou no telhado; b) defeitos na instalação elétrica; c) entupimento no sistema de esgoto; d) danos nas escadarias e corrimões; e) pane no equipamento de aquecimento durante o inverno; f) fechadura defeituosa na(s) porta(s) de acesso ao imóvel.
• Abastecer o reservatório de óleo → Um outro exemplo de obrigação do proprietário, mas que, em caso de recusa ou negligência, poderá o locatário agir é o abastecimento do reservatório de óleo do equipamento de aquecimento em pleno inverno. O locatário poderá demandar que uma empresa especializada lhe forneça o combustível, se for o caso.
• Comunicação ao proprietário → O proprietário deve ser comunicado imediatamente sobre o dano que necessite de reparos urgentes. É importante anotar os dias e os horários das comunicações verbais, bem como reter comprovante de recebimento, em caso de comunicação por escrito.
• Negligência do proprietário → Se o proprietário não tomar qualquer providência em prazo razoável ou, simplesmente, não foi possível localizá-lo, poderá o locatário contratar profissional qualificado para efetuar os reparos. Todavia, é imperioso que os serviços a serem feitos sejam essenciais, buscando, em regra, soluções temporárias, e os custos sejam proporcionais.
• Reembolso dos gastos → O proprietário deve reembolsar o locatário que pagou pelos serviços efetuados. Caso aquele não pague, poderá o locatário reter o valor do aluguel até o montante suficiente para cobrir os gastos, mesmo sem uma autorização expressa da Régie du Logement.

16. Concertos Complexos

• Definição → Considera-se trabalhos complexos aqueles que são realizados visando reparações ou melhorias importantes no imóvel, como, por exemplo, a renovação da cozinha ou do banheiro, aumentando, conseqüentemente, a qualidade de vida de seus ocupantes.
• Direitos do proprietário → O proprietário tem o direito, no curso do contrato, de fazer melhorias ou reparos em seus imóveis, desde que os trabalhos realizados, bem como as condições de execução, sejam razoáveis. Ele não poderá, entretanto, mudar a forma ou a destinação do imóvel, transformando-o, por exemplo, de um imóvel residencial para um comercial.
• Aviso ao locatário → O proprietário deve, antes do inicio dos trabalhos, avisar ao locatário nos 10 (dez) dias precedentes, no caso de não ser necessária a evacuação do imóvel ou esta se faça em menos de uma semana. Na hipótese de ser necessária a evacuação por mais de uma semana, o proprietário deverá comunicar ao locatário com antecedência de pelo menos 03 (três) meses.
O aviso deverá conter: (a) o tipo de trabalho a ser realizado; (b) a duração dos trabalhos; (c) as modificações que sofrerá o imóvel; (d) o período de evacuação, se for o caso.
• Aumento do valor do aluguel e modificação do Bail → O proprietário não pode, no curso do Bail aumentar o valor do aluguel ou modificar suas condições, por ocasião das melhorias efetuadas. Ele poderá, todavia, propor as modificações cabíveis no momento da renovação do contrato.
• Cobertura das despesas do locatário → O proprietário deverá cobrir as despesas efetuadas pelo locatário com a retirada dos moveis, o depósito dos mesmos e o pagamento pelo excedente do aluguel pago à habitação temporária.
• Obrigações do locatário → O locatário não pode se opor à realização dos serviços se lhe houver sido dado o devido aviso no prazo determinado pela lei. No caso de serviços urgentes e necessários, valerá o bom-senso das partes a fim de regulamentar sua execução. Em regra, tais serviços somente poderão ser realizados das 7h às 19h.